Si usted es constructor, contratista o presta servicios parciales de construcción de vivienda en México, hay un tratamiento fiscal que muchos aplican mal por confundirlo: los servicios parciales de construcción de casa habitación están EXENTOS de IVA, no a tasa 0%. La diferencia no es menor: en la exención no se traslada el IVA al cliente, pero tampoco se acredita el IVA que usted paga en sus insumos.
Entender esa diferencia le evita un problema muy común: facturar como "tasa 0%" cuando la operación es exenta, o acreditar el IVA de sus compras cuando no le corresponde. Aquí le explicamos qué es la exención, quién aplica y qué debe cuidar con el aviso 204/CFF y su facturación. En BARAK CONTADORES somos un despacho contable en Cancún que asesora constructoras y contratistas de Quintana Roo en este tratamiento.
Respuesta rápida
¿Los servicios parciales de construcción de casa habitación pagan IVA? No: están exentos de IVA conforme al decreto del 26 de marzo de 2015. No traslada el IVA al cliente, pero a diferencia de la tasa 0%, tampoco puede acreditar el IVA de los materiales que compra. Debe presentar el aviso 204/CFF a más tardar el 31 de enero de cada ejercicio y facturar con el complemento de servicios parciales de construcción. Aplica a mano de obra, plomería, electricidad y herrería en viviendas destinadas exclusivamente a casa habitación.
¿Exento o tasa 0%? La diferencia está en el IVA que puede acreditar
Antes de hablar del beneficio, hay que separar dos tratamientos que se confunden todo el tiempo:
Tasa 0%
No se traslada el IVA al cliente, y SÍ se acredita el IVA de los insumos y gastos. Es el tratamiento, por ejemplo, de las exportaciones.
Exento
No se traslada el IVA al cliente, pero tampoco se acredita el IVA pagado en insumos: ese IVA soportado se vuelve un costo. Es la regla para vivienda y casa habitación.
Los servicios parciales de construcción de casa habitación (mano de obra, plomería, electricidad, herrería, instalaciones) entran en el tratamiento exento: usted no traslada IVA a su cliente, pero el IVA que paga en materiales y otros gastos no lo puede acreditar. El decreto del 26 de marzo de 2015 (Medidas de Apoyo a la Vivienda) viene a reforzar y a reglamentar ese efecto, con requisitos como el aviso 204/CFF.
¿Ya factura sin IVA o va a empezar a construir?
Un contador revisa si cumple los requisitos del decreto y le deja la facturación lista antes de emitir su primer CFDI.
01La base del beneficio: el decreto del 26 de marzo de 2015
El "Decreto por el que se otorgan medidas de apoyo a la vivienda y otras medidas fiscales", publicado en el Diario Oficial de la Federación el 26 de marzo de 2015, establece un estímulo fiscal equivalente al 100% del IVA que se cause por la prestación de servicios parciales de construcción de inmuebles destinados a casa habitación.
Qué significa en la práctica
Quien opta por el estímulo no traslada el IVA al cliente, y produce los mismos efectos que una actividad exenta: en su factura el IVA aparece en ceros. La contraparte es que no puede acreditar el IVA que pagó en materiales, herramientas e insumos de la obra — ese IVA queda como costo. Esa es la diferencia central frente a la tasa 0%.
02¿Quién puede aplicar el beneficio exento?
Pueden optar por el beneficio quienes presten servicios parciales de construcción en inmuebles destinados a casa habitación. Esto incluye, en lo esencial:
- Mano de obra de construcción de vivienda (albañilería y trabajos integrales)
- Servicios de planeación y supervisión de la obra
- Plomería, electricidad e instalaciones en la vivienda
- Instalación de herrería en inmuebles destinados a casa habitación
- Contratistas y subcontratistas que intervienen en la obra de vivienda
Importante: no aplica cuando el inmueble, además de ser casa habitación, se destina a otros fines (local, bodega, comercio), salvo que pueda identificarse que los servicios se prestaron exclusivamente en la porción destinada a vivienda. Por eso el domicilio del inmueble y el permiso de construcción son datos que el SAT revisa.
03Los requisitos que debe cumplir para facturar sin IVA
Checklist para no tener problemas
El aviso 204/CFF es el que marca la diferencia. Se presenta ante el SAT, por Internet, a más tardar el 31 de enero del ejercicio en que aplicará el beneficio. Si apenas inicia actividades, tiene hasta el último día del mes siguiente a su inscripción en el RFC (o al inicio de esta actividad, si ya estaba registrado). Se trata de un trámite por año: no es una única vez, hay que renovarlo cada ejercicio, y olvidarlo en enero es lo que deja a más de un constructor sin el estímulo.
04Cómo facturar correctamente los servicios
Al emitir el CFDI, debe adicionar el complemento de servicios parciales de construcción, que incorpora el número de permiso, licencia o autorización de construcción que su cliente le proporciona. Además, el comprobante:
- Solo debe amparar servicios parciales de construcción (no mezclar otros trabajos u operaciones)
- Debe indicar el domicilio del inmueble destinado a casa habitación
- Debe reflejar el número de permiso o autorización de construcción
- Se emite con la clave de producto o servicio correcta y con IVA trasladado en cero (operación exenta, no tasa 0%)
Los errores que más cuestan caro en la práctica
- Simplemente no conocer que el estímulo existe y seguir cargando el 16% de IVA al cliente por años, sin saber que podía no hacerlo
- Facturar sin IVA sin haber presentado el aviso 204/CFF — el SAT lo requiere como si el IVA sí se hubiera causado, con actualización, recargos y multas
- No renovar el aviso a más tardar el 31 de enero de cada ejercicio (es un trámite anual, no único)
- Mezclar en un mismo CFDI servicios parciales de construcción con otros conceptos (materiales, rentas, otras obras)
- No capturar el complemento de servicios parciales de construcción en el CFDI
- Aplicar el beneficio en obras que no son exclusivamente casa habitación (inmuebles de uso mixto sin identificar la porción de vivienda)
El caso más frecuente que vemos en el despacho es el primero: el constructor no sabe que existe el estímulo, sigue facturando con IVA y, cuando se entera, a veces ya perdió el aviso de años anteriores. La buena noticia es que puede corregirse y aprovecharse del ejercicio que va de enero en adelante, siempre que presente el aviso a más tardar el 31 de enero de cada año.
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